Приобретение недвижимости в Нью-Йорке — это особое искусство. В отличие от многих других городов, здесь инвесторы обычно полагаются не только на риелторов, но и на целую команду профессионалов. Американский брокер, имеющий опыт работы в этой области, раскрывает значимость такого подхода и описывает процесс сотрудничества с командой экспертов.

Почему Нью-Йорк

Нью-Йорк — непрерывно популярное направление для недвижимости, обусловленное рядом факторов. Этот город — гигантский центр культуры, финансов, технологий и медиа, притягивающий как туристов, так и жителей. С его богатым культурным наследием, престижными университетами и высоким уровнем доходов, Нью-Йорк неуклонно привлекает людей, ищущих жилье. Сочетание высокого спроса и стабильной экономики делает его привлекательным для инвесторов. Более того, большинство жителей предпочитают арендовать жилье, что создает благоприятную среду для покупки недвижимости, особенно при низких процентных ставках по ипотеке.

Без кого не обойтись при покупке жилья

Приобретение жилья в США требует формирования профессиональной команды, включающей в себя брокера по недвижимости, представителя банка или ипотечного брокера, и адвоката по недвижимости. Выбор каждого из них имеет ключевое значение для успешного завершения сделки. Брокер по недвижимости играет основную роль в начале процесса, помогая определить ваш бюджет и предпочтения, а также искать подходящие варианты. Опытный брокер будет эффективно координировать работу всей команды, включая адвоката, ипотечного брокера и других специалистов, необходимых для успешного завершения сделки.

Как брокер помогает с поиском объекта

При взаимодействии с брокером по недвижимости, предоставьте ему подробную информацию о ваших предпочтениях и критериях выбора. Это включает в себя бюджет, предпочтительные районы, площадь и удобства. Будьте готовы к гибкости в этих параметрах, чтобы расширить свои возможности при поиске.

Брокер подберет объекты, отвечающие вашим критериям, и организует просмотры как лично, так и онлайн. Важно активно участвовать в просмотрах, запрашивая информацию о каждом объекте.

Рекомендуется создать чек-лист для оценки таких параметров, как внешний вид дома и придомовой территории, расположение в здании, инфраструктура и соседство. Эти детали помогут вам принять информированное решение при выборе жилья.

Как брокер помогает в ходе сделки

После выбора объекта брокер поможет вам сформулировать предложение о покупке и будет вести переговоры с продавцом от вашего имени. Для большинства покупателей это предпочтительнее, чем непосредственное взаимодействие с продавцом.

Хотя продавец чаще всего устанавливает начальную цену, вы не обязаны соглашаться с ней. Обычно продавец ожидает торгов, и чаще всего финальные условия формируются после серии предложений и ответных предложений.

Как только ваше предложение будет принято, важно немедленно сообщить об этом вашему адвокату для последующих действий.

Ипотечные брокеры: Помощники в Финансовом Мире

Приобретение ипотечного кредита часто начинается с обращения к ипотечному брокеру или кредитному агенту банка. Они не просто принимают заявку, но и анализируют ваше финансовое состояние, определяют возможную сумму кредита и рассчитывают ежемесячные платежи. Помимо этого, они помогают подготовить и подать кредитную заявку и объясняют все нюансы процесса.

Роль Ипотечного Брокера в Процессе Покупки Недвижимости

Ипотечные брокеры обычно не выступают в роли кредиторов, но помогают вам выбрать наилучшие условия кредита из различных банковских предложений. Они ищут подходящие варианты финансирования и предоставляют рекомендации. Их услуги часто бесплатны для покупателей, так как комиссии получают от банков.

Роль Кредитных Специалистов в Процессе Получения Ипотеки

Кредитные специалисты банка имеют прямой доступ к подразделениям, ответственным за выдачу кредитов. Они обрабатывают заявки и принимают окончательное решение. Хотя обращение к кредитному агенту может быть быстрее, вам может потребоваться подавать заявки в несколько банков для получения наилучших условий, что займет время и усилия.

Адвокат по недвижимости – незаменимый участник сделки по покупке жилья иностранцем.

Ваш адвокат должен иметь лицензию на практику в штате Нью-Йорк и опыт представления интересов иностранных покупателей жилья. У адвоката должны быть опыт и знания, чтобы порекомендовать оптимальную структуру владения недвижимостью.

Консультирование и подготовка на подготовительном этапе.

Адвокат по недвижимости консультирует клиентов по вопросам налогообложения, в том числе по закону «О налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость» (FIRPTA). Также помогает клиентам на подготовительном этапе, например, с получением идентификационного номера налогоплательщика, открытием банковского счёта в США и подачей заявления на получение финансирования.

Проверка документов и обеспечение юридической чистоты.

Адвокат тщательно проверяет основные документы перед подписанием договора о покупке. Это включает в себя изучение свидетельства о праве собственности, подзаконных актов, норм здания и других документов, которые могут иметь значение для сделки.

Работа с договором

После того, как продавец принял предложение о покупке, адвокат продавца подготавливает контракт и отправляет его адвокату покупателя. Вместе с клиентом адвокат изучает контракт, объясняет условия сделки, дополняет их для защиты интересов клиента и оценивает расходы на закрытие сделки.

Работа адвоката по согласованию кредита

Адвокат отправляет подписанный контракт кредитному специалисту или ипотечному брокеру для обработки заявки на кредит. После положительного ответа из банка, адвокат разъясняет содержание письма-обязательства и координирует процесс получения разрешения на закрытие кредита.

Работа адвоката по закрытию сделки

Адвокат планирует закрытие сделки после проверки правового статуса объекта и получения разрешения кредитора на закрытие кредита. Затем он согласовывает закрытие с адвокатом продавца, адвокатом кредитора и управляющим агентом здания, подготавливает предварительный и окончательный финансовые отчёты по закрытию и присутствует на закрытии для пояснения документов.

Что влияет на сроки покупки

Координация работы брокера по недвижимости, адвоката и кредитного эксперта, а также брокера и адвоката продавца существенно влияет на сроки покупки. Подача заявки на кредит, его одобрение и получение письма об обязательствах могут занять от трёх до шести недель, в зависимости от различных факторов, включая обработку заявки, оценку дома и проверку кредитной истории.

Что нужно сделать перед закрытием сделки

Покупателю рекомендуется быть в курсе всех деталей, чтобы закрыть сделку вовремя, сократить расходы и подписать только те документы, с которыми он согласен. После подписания договора рекомендуется сделать следующее:

• определить роли и обязанности каждого участника процесса;
• разработать график или план закрытия, чтобы вовремя выполнить все необходимые задачи;
• запросить оценку расходов на закрытие у кредитора и адвоката;
• ознакомиться со списком документов, которые необходимо представить кредитору и менеджменту здания (при покупке квартиры).

Вы и ваша команда профессионалов должны будете с момента принятия вашего предложения и до закрытия сделки выполнить множество задач. Отслеживать, что именно необходимо сделать вам, вашему адвокату, ипотечному брокеру и брокеру по недвижимости, поможет следующая таблица.

Обязанности могут различаться в зависимости от того, покупаете ли вы квартиру или дом.

Сразу после подписания контракта

Задача	Исполнитель
Заказать осмотр дома	Брокер
Отправить подписанный договор брокеру по недвижимости	Адвокат
Отправить подписанный договор кредитору	Адвокат
Оформить заявку на кредит	Покупатель
Ознакомиться с документами по оценочной стоимости кредита и раскрытию информации по закрытию сделки	Покупатель
Заказать оценку недвижимости	Кредитный инспектор или ипотечный брокер
Произвести оценку недвижимости	Кредитный инспектор или ипотечный брокер
Получить письмо-обязательство по кредиту	Адвокат и кредитный инспектор или ипотечный брокер
Заполнить пакет документов на покупку	Покупатель и брокер
Отправить пакет документов на рассмотрение в управляющую компанию	Брокер
Присутствовать на личном собеседовании (в основном для кооперативов)	Покупатель и брокер
Подготовить финансы для закрытия сделки	Покупатель и адвокат
Определиться со структурой владения страхового титула	Покупатель и адвокат
Заказать титульный отчёт	Адвокат
Связаться с грузчиками	Брокер
Запланировать дату закрытия сделки	Адвокат

За неделю до закрытия сделки

Задача	Исполнитель
Запланировать окончательную проверку недвижимости	Покупатель и брокер
Перевести наличные на расчётный счёт	Покупатель
Заказать страховку	Покупатель и брокер
Начать готовиться к переезду	Покупатель

В день закрытия сделки

Задача	Исполнитель
Выполнить окончательную проверку недвижимости	Покупатель и брокер
Принести заверенные банком чеки для начального платежа или подтверждение оплаты банковским переводом	Покупатель
Принести чековую книжку для закрытия расходов по сделке (при оплате чеками)	Покупатель
Принести действительные водительское удостоверение или паспорт	Покупатель
Получить ключи	Покупатель